Đối với các vụ án tranh chấp về Hợp đồng đặt cọc, Tòa án thường căn cứ vào hướng dẫn tại mục I.1 của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn giải quyết tranh chấp dân sự có đặt cọc, cụ thể như sau:

“a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS”.

Như vậy khi giải quyết tranh chấp đặt cọc, Tòa sẽ tập trung để giải quyết hai vấn đề chính:

Một là Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu.

Theo quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện tại điều 116, 117 Bộ luật dân sự 2015 cụ thể như sau:

- Người tham gia giao dịch có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

- Việc đặt cọc nên được lập thành văn bản.

Nếu không đáp ứng điều kiện về giao dịch dân sự nói trên thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là: “Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” như vậy bên mua chỉ phải hoàn trả tiền đặt cọc đã nhận cho bên bán.

Hai là, xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc để xem xét có phạt cọc hay không.

Theo hướng dẫn như trên thì không phải mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc xảy ra tranh chấp thì đều có chế tài phạt cọc. Bởi lẽ, chỉ những trường hợp thuộc điểm a và c như trên và không thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc không thuộc trường hợp bất khả kháng/trở ngại khách quan thì mới thực hiện được chế tài phạt cọc theo quy định.Do đó, việc chấp nhận lý do dẫn đến không giao kết hoặc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi chủ quan hay lỗi khách quan; Lỗi chủ quan thì cần xác định là lỗi của ai, lỗi của một bên (bên nhận đặt cọc hay bên đặt cọc) hay lỗi của cả hai bên; lỗi khách quan do đã xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan để chấp nhận việc phạt cọc

Hợp đồng đặc cọc có hiệu lực, bên bán và bên mua đều có lỗi nên bên mua chỉ phải hoàn trả lại số tiền cọc đã nhận, không phải chịu phạt cọc. Theo điểm d khoản 1 Mục 1 Nghị quyết 01/2003NQ- HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự , hôn nhân  và gia đình “Trong trường hợp hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1.1 này nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Nghị quyết 01/2003NQ- HĐTP ngày 16/4/2003 có hướng dẫn rõ cả hai bên cùng có lỗi nhiều hơn hay ít hơn, miễn hai bên đều có lỗi thì không phạt cọc. Do đó, trường hợp này không phạt cọc mà chỉ buộc bên bán hoàn trả số tiền cọc đã nhận.

Trên thực tế việc áp dụng pháp luật khi Tòa án giải quyết các tranh chấp, nhất là tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn còn có sự không thống nhất và nhiều quan điểm khác nhau.